В Москве состоялась дискуссия о будущем Кавказских Минеральных Вод (КМВ), посвященная развитию одного из самых перспективных туристических регионов России.

В обсуждении приняли участие представители власти, девелоперы, архитекторы и эксперты рынка. Организатором выступила резиденция премиум-класса «Реликт» (Кисловодск) при поддержке DKC.

КМВ как центр туризма и инвестиций

Инвестиционный потенциал региона подтверждают итоги Кавказского инвестиционного форума-2026, где было подписано более 70 соглашений на сумму около 400 млрд рублей. Для агломерации КМВ утвержден мастер-план развития на 10 лет, а также создается особая экономическая зона туристско-рекреационного типа.

Эксперты отметили, что аудитория курортов молодеет: вместо традиционных гостей 50–70 лет все чаще приезжают туристы 30–35 лет, заинтересованные в оздоровлении и восстановлении. Кроме того, КМВ выгодно отличается отсутствием выраженной сезонности.

Христофор Константиниди, директор Международного аналитического центра устойчивого развития туризма РУДН, отметил:

«Спрос на санаторно-курортный отдых и оздоровление более устойчивый, даже в сложных, я бы сказал, новых экономических реалиях. Это направление гораздо перспективнее сегодня для инвестора, хотя и более капиталоемкое. А Кисловодск — место уникальное: триста солнечных дней в году. Проезжаешь Железноводск, Минводы, везде либо дождь, либо пасмурно, либо туман, кажется, что весь отпуск испорчен, а въезжаешь в Кисловодск и солнце светит, настроение поднимается. Эта уникальная особенность».

При этом эксперт обратил внимание на сокращение средней продолжительности пребывания в санаториях по России с 12–14 до 7–8 дней и необходимость создания более доступных предложений.

Также он подчеркнул:

«В чем уникальность Кавминвод, здесь нет сезонности, потому что санаторно-курортный комплекс работает круглый год. И для инвестора, это очень важно – выручка поступает круглогодично и постоянные издержки не сжирают прибыль высокого сезона, как это бывает на черноморском побережье у пляжных отелей. Также нет проблем с ежегодным наймом и обучением персонала на сезон. КМВ – это ядро развития туризма Северного Кавказа».

Руководитель проектного отдела ДОМ.РФ Ксения Голубева отметила:

«Мы понимаем, что есть определенные ограничения: транспортная изоляция некоторых участков, сложные дороги, высокая конкуренция за пространство, стоимость строительства из-за сейсмики. Но при этом богатейшее культурное наследие до сих пор работает на регионы недостаточно эффективно. Его еще предстоит правильно представить как туристический бренд».

По ее словам, ключевыми точками роста остаются развитие агломерации, оздоровительный туризм, повышение качества сервиса и грамотное использование природного ландшафта.

Транспорт и городская среда

Архитектор городской среды Ольга Забловская подчеркнула необходимость развития транспортного каркаса региона — от аэропорта и железнодорожного сообщения до общественного транспорта и пешеходных маршрутов.

Она отметила, что отсутствие навигации, понятных маршрутов и системы парковок создает для туристов «транспортный стресс». По ее словам, пешеходные улицы способны увеличивать торговый оборот на 20–40%, однако для этого необходимо сначала решить транспортные проблемы.

Дефицит качественного размещения

Основатель DSS Consulting Services Дарья Канева представила анализ рынка курортной недвижимости КМВ.

«Кисловодск уже сегодня самый дорогой курорт КМВ, 35% туристов региона едут именно сюда. На сегодня ограничение в туристическом потоке региона в том, что им просто негде селиться. Средний тариф (ADR) здесь уже выше сочинского, загрузка санаториев достигает 75–85%, а средняя продолжительность пребывания составляет 11 ночей» - заявила Канева.

По ее данным, турпоток в Ставропольском крае достигает около 9 млн человек в год. Эксперт предостерегла регион от завышения цен по примеру ряда южных курортов и подчеркнула необходимость создания профессионально управляемых гостиничных проектов вместо псевдожилья под видом отелей.

Заместитель председателя комитета Госдумы по туризму Наталья Костенко добавила, что важным резервом роста могут стать легализованные гостевые дома, которые помогут точнее оценивать реальную туристическую нагрузку и увеличивать бюджетные поступления.

Проект «Реликт» и новая инвестиционная модель

Участники дискуссии отметили, что одной из главных проблем рынка остаются завышенные обещания доходности.
Резиденция «Реликт» предложила консервативную модель, основанную на фактических показателях действующих гостиниц Кисловодска.

Коммерческий директор проекта Евгений Клец представил детальные расчеты, демонстрирующие новый подход к инвестиционной составляющей проекта:

«На наш взгляд, рынок курортной недвижимости сегодня переживает важную трансформацию. Инвестор больше не покупает квадратные метры – он покупает бизнес-модель. Поэтому главный вопрос уже не в том, какую доходность обещает проект, а в том, за счет чего она будет обеспечена в горизонте 5-10-15 лет.

Мы видим, что рынок уже устал от «нарисованных» показателей и обещаний доходности. Поэтому при разработке «Реликта» мы пошли от обратного: взяли фактические показатели действующих объектов Кисловодска, заложили консервативные сценарии загрузки и выручки, детально просчитали затраты и построили модель с реальной экономикой. Наша задача - не продать доходность, а обеспечить её устойчивость после ввода объекта. И здесь ключевую роль играет управление. Управляющая компания была интегрирована в проект еще на этапе проектирования. Единая система эксплуатации, профессиональный менеджмент и долгосрочная стратегия - вот что создает реальную защиту интересов инвестора».

По мнению Евгения Клеца, именно переход от продажи обещаний к созданию профессионально управляемых инвестиционных продуктов становится сегодня ключевым трендом курортной недвижимости. В основе финансовой модели «Реликта» лежат показатели действующих объектов Кисловодска и консервативный сценарий: расчётный срок окупаемости номера за счёт арендного дохода составляет 7–8 лет, а средняя доходность — около 15% годовых.

Архитектурное наследие как драйвер удержания туриста

Генеральный директор BOHAN studio Дарья Туркина обратила внимание на недоиспользованный потенциал объектов культурного наследия КМВ. Многие исторические здания находятся в неудовлетворительном состоянии либо используются недостаточно эффективно.

По ее мнению, исторические объекты необходимо наполнять новыми функциями и активнее открывать для туристов, поскольку именно культурное наследие способно увеличить продолжительность пребывания гостей в регионе.

Итоги

Подводя итоги дискуссии, Христофор Константиниди подчеркнул, что КМВ выполняют роль ключевого туристического хаба Северного Кавказа, откуда туристы отправляются в другие регионы округа.
Участники встречи сошлись во мнении, что дальнейшее развитие КМВ требует комплексного подхода: улучшения транспортной доступности, развития пешеходной среды, сохранения исторического наследия, легализации частного сектора и перехода к прозрачным моделям управления туристическими активами. Проект «Реликт» был представлен как один из практических примеров такого подхода.